统计局公布2023 年1-8 月房地产市场运行情况。1-8 月房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为73949 万平米/78158 亿元/76900 亿元/63891 万平米，同比增速分别为-7.1%/-3.2%/-8.8%/-24.4%，前值-6.5%/-1.5%/-8.5%/-24.5%。

　　销售单月同比降幅收窄，市场延续缩量稳价局面，关注“金九银十”成交表现。从单月销售数据来看，8 月实现销售面积7386 万平米，同比-12.2%，前值-15.5%；实现销售金额7708 亿元，同比-16.4%，前值-19.3%；8 月商品房销售均价为10436 元/平米，环比持平，同比-4.8%，前值-4.5%。7-8 月连续两个月销售面积低于7500 万平米，系2010 年以来同期最低，其中8 月同比降幅边际收窄，市场整体延续缩量稳价局面。8 月底以来需求端政策和节奏超预期，核心一二线城市先后落地“认房不认贷”，部分二线城市全面放开限购，我们认为对促进此前观望客户成交及提振居民购房信心存在一定积极作用，关注“金九银十”成交表现。

　　资金面趋紧，房企融资及销售回款均承压。1-8 月房地产企业到位资金87116 亿，同比-12.9%，前值-11.2%；单月到位资金同比-20.9%，前值-16.2%，到位资金同比降幅扩大，房企资金压力边际趋紧。分项来看，国内贷款融资同比-24.3%亿百体育官网，前值-14.7%，降幅明显扩大；自筹资金同比-22.2%，前值-20.5%。反映金融机构对房企的支持偏谨慎，或与部分房企债务风险暴露有关，此外房企拿地收缩也影响银行开发贷投放。需求侧来看，定金及预收款同比-31.6%，前值-21.7%，个人按揭贷款同比-26.9%，前值-23.5%。销售回款仍是房企资金面最大拖累项。

　　新开工及投资边际小幅改善，竣工延续正增长。8 月份新开工面积同比-23.6%，前值为-25.9%，单月降幅小幅修复。新开工持续承压，主要源于销售市场表现低迷，影响房企拿地及推盘信心，此外房企交付压力仍较大，1-8 月房地产竣工面积同比增长19.2%亿百体育官网，8 月单月竣工面积同比+10.6%，亦对新开工存在挤出效应。8 月房产开发投资额单月同比-11.0%，前值-12.2%，连续四个月同比降幅超10%。当前新开工和竣工分歧延续，施工面积持续承压亿百体育官网，预计建安支出对房地产投资的支撑将走弱，同时房企拿地意愿不足，共同制约房地产投资修复速度。

　　8 月份行业销售、新开工、投资降幅边际有所收窄，房企资金面仍承压。8 月底以来需求端政策加速发力，一线及核心二线城市落地“认房不认贷”，部分二线城市逐步放开限购、限售，北京取消二手房指导价限制，我们认为对提振居民购房信心、增强市场流动性并进一步释放刚性和改善性需求存在一定积极作用。我们认为短期地产股行情或存在以下重要观察点：一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的内容、适用范围扩大，或政策落地有所推进；二是以上城市政策落地后，观察到对该城市房地产销售的实际刺激效果；三是融资端政策在防范化解风险上的支持力度。

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　　本轮需求端政策累积宽松力度基本持平“2014.9.30”节点，关注“金九银十”楼市成交表现。中期来看，254 号文原则下部分于去年底展期的开发贷预计最早于2023Q4 到期，部分房企资金压力可能会边际趋紧，或重新进入融资端支持政策的观察点，可能为板块带来更大弹性和确定性行情。预计临近政策窗口时点板块具备强属性，看好估值修复空间较大的民企及混合所有制房企：龙湖集团（00960，买入）、金地集团（600383，买入）、万科A（000002，买入）。融资优势显著，拿地-销售良性循环仍能维持的央国企具备较强属性，推荐保利发展（600048，买入）、招商蛇口（001979，买入），建议关注华润置地（01109，未评级）、中国海外发展（00688，未评级）、越秀地产（00123，未评级）、建发国际集团（01908，未评级）、华发股份（600325，未评级）。

　　风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。

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